Все по – често собственици на недвижимо имущество – физически лица използват сайтове като Booking, AirBnB и други от този тип, с цел предоставянето на апартаментите си под наем, като наемането е краткосрочно – например 1,2,3 нощувки. Разбира се, много малка част от физическите лица, осъществяващи подобно краткосрочно отдаване на апартаментите си под наем, са наясно какви са последствията от това и данъчно третиране.
Първо да започнем с това, че тези физически лица осъществяват независима икономическа дейност, а именно отдаване на апартаменти под наем и са данъчно задължени лица по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС. В качеството си на данъчно задължени лица, тези физически лица по повод отдаването под наем на апартаментите си чрез Booking и AirBnB, получават посреднически услуги от чуждестранни контрагенти.
Съгласно чл. 97а, ал.1 от ЗДДС, на регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице по чл. 3, ал. 1, 5 и 6, което получава услуги с място на изпълнение на територията на страната, които са облагаеми и за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2.
Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице, което не е установено на територията на страната и доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема, данъкът е изискуем от получателя по доставката при доставка на услуги - когато получателят е данъчно задължено лице по чл. 3, ал. 1, 5 и 6.
Задължението за подаване на заявление за регистрация по чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС възниква не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем. В този случай данъчната основа на получената услуга подлежи на облагане с данък.
Необходимо е да се знае, че в този случай единствено и само получените услуги /в случая получените от Booking и AirBnB/ подлежат на облагане с ДДС и за тях се прилага ставката от 20%. Важно е да отбележим, че съгласно разпоредбите на чл.113, ал.2 и ал.3 от ППЗДДС, регистрираните лица на основание чл.97а от закона отразяват в дневника за продажбите единствено документите, издадени във връзка с получените доставки на услуги, за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2, т. 3 от закона. Регистрираните лица на основание чл.97а от закона могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките трябва да съдържа един единствен запис със стойности "нула" за числовите полета и "интервал" за символните полета.
При регистрация по чл. 97а от ЗДДС не е налице право на приспадане на данъчен кредит. Също така приходите, получени от отдаването на апартамента под наем, не подлежат на облагане.
Единствено, когато се стигне до регистрация по ЗДДС по общия ред, ще е приложима ставката от 9% за настаняване в категоризиран апартамент за гости и ще е налице право на приспадане на данъчен кредит.
Следва да обърнем внимание, че при определяне на дохода и неговото облагане, когато става въпрос за отдаване на апартамент под наем на физически лица, изключително важно е да се определи целта на предоставянето му, срока и лицето ползващо услугата.
Когато говорим за отдаване под наем на имот за жилищни нужди на физическо лице, а също така и когато отдаваме под наем за целите на стопанската дейност или за използването му за седалище на фирма, то тогава ще се ръководим от нормите на Закона за задълженията и договорите. В тази хипотеза, физическите лица, които са получатели на дохода от наем, ще обложат същия съгласно чл. 31 от ЗДДФЛ, по силата на който облагаемият доход се определя като придобитият доход от наем се намали с 10 на сто разходи.
Да, обаче в конкретния случай става въпрос за краткосрочно настаняване – 1-3 нощувки, т.е. недвижимият имот се използва за хотелско настаняване, т.е. следва да се приложат нормите на Закона за туризма. В случай, че апартаментът има категоризация и се предоставя на физически лица, в качеството им на туристи, то налице е туристическа дейност, свързана с предоставяне на апартамента за настаняване. "Турист" е посетител, чийто престой е най-малко 24 часа, като по този начин прекарва поне една нощ в посетената дестинация и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно или друго събитие.
В чл. 3, ал. 2 от Закона за туризма са изброени видовете туристически обекти. Като туристически обекти се третират местата за настаняване, които се разделят на клас А и клас Б. Като места за настаняване клас Б се посочват семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги. „Апартаменти за гости“ са до 5 самостоятелни апартамента в една жилищна сграда, предоставяни на туристи за нощувка.
В конкретния пример, по своята същност осъществяваната дейност от физическите лица представлява предоставяне на туристически услуги – хотелиерство, чрез предоставяне на апартамент – място за настаняване. В този случай следва да обърнем внимание, че доходът, придобит от тази дейност, подлежи на облагане по реда на ЗМДТ с годишен патентен данък, когато обектът попада в посочените в приложение № 4 към закона и лицето отговаря на условията за облагане с патентен данък.
Когато мястото за настаняване не попада в посочените в приложението обекти или лицето предоставящо тези услуги не отговаря на условията за облагане с патент, изрично посочени в чл. 61з от ЗМДТ, тогава доходът от тази дейност ще подлежи на облагане по реда на ЗДДФЛ. При положение, че условията за облагане с патент по ЗМДТ са неприложими и физическите лица не могат да бъдат определени като търговци по смисъла на Търговския закон, то доходът от туристически услуги ще бъде обложен по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ.
Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 4 от ЗДДФЛ физическите лица, включително едноличните търговци, се облагат с патентен данък при условията и по реда на Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/ за доходите от патентни дейности. За доходите от други дейности лицата се облагат по реда на ЗДДФЛ.
Редът и условията за облагане с патентен данък са определени в глава втора, раздел VІ, чл. 61з – 61п от ЗМДТ. Видовете патентни дейности са посочени в Приложение № 4 към глава втора, раздел VІ на ЗМДТ. Местата за настаняване с 1 и 2 звезди са посочени в т. 1 на приложението.
На основание разпоредбата на чл. 61з от ЗМДТ физическо лице, включително едноличен търговец, което извършва дейности, посочени в приложение № 4 /патентни дейности/, се облага с годишен патентен данък за доходите от тези дейности, при условие че:
1. оборотът на лицето за предходната година не превишава 50 000 лв., и
2. лицето не е регистрирано по Закона за данък върху добавената стойност, с изключение на регистрация за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон.
Ако, обаче, физическите лица, които извършват хотелиерски услуги, като предоставят под наем стаи в жилищата, които обитават, то по смисъла на чл. 2, т. 3 от Търговския закон тези лица не са търговци.
При положение, че физическите лица не отговарят на условията за облагане по реда на ЗМДТ и не обитават апартамента, т.е. физическите лица са търговци по смисъла на ТЗ, но не са регистрирани като еднолични търговци, то при тях облагането ще бъде по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ. Те ще бъдат обложени като търговци за получения доход от туристически услуги, които предоставят.
Счетоводна кантора Корект Акаунт Консулт предлага счетоводни услуги и консултации на експертно ниво. Не се колебайте да се свържете с нас!
Както винаги, желая ви много успехи и баланс между приходната и разходна част
Ана Петрова
Коментари
